3.4 - Valor Residual

3.4.1 INTRODUCCIÓN

Ese método también es llamado de análisis de inversiones y permite determinar el valor como el precio más probable de un terreno edificable o de un inmueble con posibilidades de rehabilitación, que al momento de ser tasado pagaría el individuo que lo compre haciendo función de su mayor y mejor uso. Este principio juega un papel fundamental dentro de esta metodología.

Su aplicación está estrechamente vinculada a las metodologías de tasaciones por costo reposición y comparación, ya que de éstas se obtienen respectivamente los costos de construcción y los valores en el mercado de los productos.

3.4.2 APLICACIÓN 

Para poder aplicar este método, se requiere una serie de especificaciones:

1.  Determinar la promoción a desarrollar sobre el inmueble en relación  al Principio de Mayor y Mejor Uso.

2.  Estimar las fechas y tiempos de construcción, rehabilitación o comercialización más probables.

3.  Estimar el Valor de Mercado para el edificio sobre la hipótesis de edificio terminado. Es importante tener en cuenta la evolución esperada de los precios de mercado y nunca se podrán aplicar incrementos anuales superiores al IPC de los últimos doce meses.

4.  Determinar los flujos de caja previsibles durante la promoción.

5.  Calcular el valor de mercado del inmueble objeto de la tasación por diferencia entre el valor actual de los ingresos obtenidos por la venta del inmueble terminado y el valor actual de los pagos o gastos realizados.

Hay que adoptar el punto de vista de una persona que planea comprar un terreno para desarrollar en él un proyecto y por lo tanto se debe analizar el proceso completo del desarrollo de este mismo que produzca el mayor y mejor uso del terreno a valorar. En la racionalidad económica de los promotores inmobiliarios, el precio de venta del producto lo define el mercado, de manera independiente  de los costos de construcción (directos e indirectos) y financieros del proyecto, lo que permite determinar de forma residual el precio que se estaría dispuesto a pagar por el terreno necesario para realizar el proyecto.

Se prosigue restando los costos al posible precio de venta y se logra una estimación de un “remanente” a repartir entre el precio a pagar por el suelo y las ganancias. El remanente es el tope máximo (teórico) que se está dispuesto a pagar por el terreno y la distribución de éste entre el promotor y el propietario del terreno no está en relación constante, ni espacial ni temporalmente y depende de la interacción entre los propietarios que son los dueños del terreno y los promotores que son los dueños del capital.

De esta forma se puede entender que existan diferencias de precios en terrenos similares ubicados en un mismo sector,  ya que el propietario aumenta el precio del suelo basado en las expectativas de su futura rentabilidad, pero a pesar de esto el precio de venta final tiende siempre a ser más estable.

3.4.3 PROBLEMAS 

Tienen que existir correctas posibilidades de aplicación del método de costo para la construcción y del método comparativo para el valor de mercado para lo que se requiere un amplio mercado inmobiliario de nueva construcción y de la misma tipología del inmueble a tasar. Además,  se necesita que el bien  construido o en proyecto esté en relación  de acuerdo con el Principio de Mayor y Mejor Uso y por último, es un tanto riesgoso valorar el terreno dependiendo de lo que en él se pueda construir, ya que en el intertanto el mercado o las normas pueden variar.

3.4.4 POSIBLES USOS

a.  Evaluación de proyectos inmobiliarios

b.  Determinación del valor del suelo, cuando no es posible usar otros métodos, por falta de mercado o transparencia y siempre y cuando se aplique a terrenos eriazos o con posibilidades de serlo.

3.4.5 MÉTODOS 

Dentro de la Metodología del Valor residual, existen otros dos sub – métodos, que se explican a continuación:

a.  Residual Estático

b.  Residual Dinámico

En ambos casos es imprescindible conocer ingresos y egresos, las utilidades del proyecto.

Ingresos: Están representados por las ventas.

Egresos: Costos de construcción, honorarios, permisos, valor del terreno, imprevistos, otros.

Para poder analizar esto de una manera dinámica, se transformarán ingresos y egresos en un flujo a distinto tiempo y para determinar las variaciones del proyecto, se realizará una sensibilización del proyecto.

Se modelan los ingresos y egresos en tres escenarios:

1.  Normal.

2.  Pesimista.

3.  Optimista

El resultado del análisis de flujo en estos tres escenarios nos indica el riesgo del proyecto.